Dados próprios · metodologia aberta · CRECI 50112-F-PR
Um estudo trimestral do mercado de apartamentos de Maringá, feito com dados próprios da operação e observação de campo — com metodologia publicada, limitações declaradas e zero número sem fonte. Esta é a 1ª edição: quatro eixos coletados e publicados, os demais com método declarado e coleta em andamento. Publicada em 30 de agosto de 2026.
1ª edição publicada — coleta de 30 de agosto de 2026 · próxima edição prevista para dezembro de 2026
O projeto
Quem pesquisa o mercado imobiliário de Maringá encontra muita opinião e pouco dado local verificável. Os índices nacionais não descem ao bairro; os portais mostram preço anunciado sem contexto; e boa parte do que circula não declara fonte nem período. O Radar nasce para preencher esse vazio com o que a operação em que atuo consegue medir de verdade — e só isso.
Compromissos do projeto, válidos para toda edição: fonte declarada em cada número; período e amostra explicitados; preço anunciado separado de preço negociado; rentabilidade sempre rotulada (bruta × líquida, com fórmula — a mesma publicada em quanto rende alugar apartamento em Maringá); limitações no topo, não no rodapé; e nenhum dado de terceiros apresentado como próprio. O que não atingir amostra mínima simplesmente não é publicado naquela edição.
Os 13 eixos
Cada eixo com sua fonte pretendida e sua limitação declarada. Eixos amadurecem em ritmos diferentes — os de série histórica entram nas edições seguintes.
Mediana e faixa do m² anunciado por bairro/zona, separando usado e lançamento (lição incorporada das páginas deste site).
Fonte pretendida: Estoque da operação Ikapuy + observação de campo datada.
Limitação: Preço anunciado não é preço negociado — o Radar publicará sempre essa distância quando houver base para estimá-la.
Distribuição do estoque por teto de orçamento (até 300/400/500/700 mil e acima).
Fonte pretendida: Contagem nos hubs públicos por faixa da Ikapuy (dado próprio derivável da operação).
Limitação: Reflete o estoque de uma operação — amostra, não censo do mercado.
Quantidade de imóveis ativos por bairro/zona.
Fonte pretendida: Hubs de localização da Ikapuy + registro interno.
Limitação: Idem: amostra da operação.
Empreendimentos em comercialização, por bairro e construtora.
Fonte pretendida: Landings oficiais de materiais da operação (fonte canônica já usada neste site).
Limitação: Somente empreendimentos da operação e públicos.
Empreendimentos em obra, por bairro e construtora, com link para a ficha técnica.
Fonte pretendida: Landings oficiais + confirmação com as construtoras.
Limitação: O Radar não publica datas de entrega — a previsão muda com a obra. Pergunte ao Bruno a previsão atualizada.
Faixa de taxa condominial por tipo de prédio (compacto, médio, lazer completo).
Fonte pretendida: Registro de campo do Bruno em atendimentos, com data.
Limitação: Amostra pequena no início; publica só com amostra mínima.
Yield bruto anualizado de casos reais acompanhados, SEMPRE rotulado bruto e com fórmula publicada.
Fonte pretendida: Carteira de locação observada + anúncios públicos datados.
Limitação: Bruto ≠ líquido; o Radar publica os dois quando possível; rentabilidade passada não garante futura.
Distribuição por tipologia (studio, 1D, 2D, 3D, alto padrão).
Fonte pretendida: Estoque da operação + hubs públicos.
Limitação: Amostra da operação.
Frequência e magnitude de cortes de preço em anúncios acompanhados.
Fonte pretendida: Série histórica própria (registro quinzenal do estoque da operação).
Limitação: Exige série acumulada — eixo de maturação mais longa.
Ranking de oferta ativa por bairro.
Fonte pretendida: Derivado do eixo 3.
Limitação: Amostra da operação.
O que os compradores atendidos mais pediram no período (tipologia, faixa, bairro).
Fonte pretendida: Registro anônimo e agregado dos atendimentos do Bruno.
Limitação: Base qualitativa; nunca dados pessoais de clientes.
Inventário dos edifícios relevantes por bairro, com ano e perfil.
Fonte pretendida: Levantamento próprio contínuo + fichas públicas de condomínios da operação.
Limitação: Construção incremental; publica por bairro conforme completa.
Quem está construindo o quê e onde, com histórico de entregas.
Fonte pretendida: Páginas de construtoras deste site + landings oficiais + sites das construtoras.
Limitação: Só informação verificável publicamente ou confirmada com a construtora.
1ª edição · agosto de 2026
Fonte: contagem de anúncios nos hubs públicos de busca da Imobiliária Ikapuy, operação da qual sou parceiro. Método: leitura do total declarado em cada hub ("Encontre N apartamentos…"), recorte apartamento · à venda · Maringá/PR. Data e hora da coleta: 30 de agosto de 2026, entre 23h36 e 23h45.
Limitações (todas relevantes): (1) esta é a amostra de uma imobiliária — não é o mercado inteiro de Maringá, e nenhum número aqui deve ser lido como estoque total da cidade; (2) são imóveis anunciados, e preço anunciado não é preço negociado; (3) os recortes se sobrepõem — o mesmo apartamento aparece em faixa, bairro e tipologia ao mesmo tempo, então tabelas diferentes não somam entre si; (4) é uma foto de um dia, não uma média do mês; (5) nenhuma projeção, extrapolação ou média de mercado foi calculada a partir desta amostra.
Base da edição: o hub geral de apartamentos à venda em Maringá declarava 74 anúncios no momento da coleta. Todos os recortes abaixo são subconjuntos desses 74.
Eixo 2
Os hubs da Ikapuy são cumulativos ("até R$ X"). Publico as duas leituras: o total acumulado de cada teto e o número derivado por intervalo exclusivo — a subtração entre tetos consecutivos, que fecha exatamente nos 74 anúncios da base.
| Teto de preço | Anúncios acumulados | Intervalo exclusivo | Anúncios no intervalo |
|---|---|---|---|
| Até R$ 300 mil | 13 | até R$ 300 mil | 13 |
| Até R$ 400 mil | 30 | R$ 300–400 mil | 17 |
| Até R$ 500 mil | 41 | R$ 400–500 mil | 11 |
| Até R$ 600 mil | 52 | R$ 500–600 mil | 11 |
| Até R$ 700 mil | 59 | R$ 600–700 mil | 7 |
| Até R$ 800 mil | 65 | R$ 700–800 mil | 6 |
| Sem teto (base) | 74 | acima de R$ 800 mil | 9 |
Fonte: hubs apartamento/a-venda/maringa-pr/ate-X-mil da Imobiliária Ikapuy, coletados em 30/08/2026 às 23h36-23h45. Amostra: 74 anúncios da operação. Os intervalos exclusivos são derivados por subtração entre tetos consecutivos e somam exatamente a base. Não representa o estoque total de Maringá. Leitura possível: nesta amostra, mais da metade dos anúncios está abaixo de R$ 600 mil. Compare com o que cada faixa costuma comprar na cidade: até 300 mil · até 400 mil · até 500 mil · até 700 mil.
Eixo 3
Contagem por hub de bairro. Os bairros abaixo somam 58 dos 74 anúncios da base — os 16 restantes estão em bairros cujos hubs não foram coletados nesta edição.
| Bairro / zona | Apartamentos anunciados | Guia do bairro |
|---|---|---|
| Zona 07 | 24 | Zona 7 |
| Zona 01 | 8 | Zona 1 |
| Zona 08 | 8 | Zona 8 |
| Vila Bosque | 5 | Vila Bosque |
| Zona 02 | 3 | Zona 2 |
| Jardim Alvorada | 3 | Jardim Alvorada |
| Jardim Aclimação | 3 | Aclimação |
| Zona 03 | 2 | Zona 3 |
| Zona 04 | 1 | Zona 4 |
| Zona 05 | 1 | Zona 5 |
Fonte: hubs apartamento/a-venda/maringa-pr/<bairro> da Imobiliária Ikapuy, coletados em 30/08/2026. Amostra: 58 anúncios distribuídos nos bairros listados, de uma base de 74. Reflete a carteira de uma imobiliária, não a oferta total de cada bairro. Um bairro com poucos anúncios aqui pode ter muita oferta na cidade — e vice-versa. Não coletados nesta edição: Zona 06, Novo Centro, Jardim Canadá e Cidade Aruna, cujos hubs dedicados não existem no site da Ikapuy (verificado em 30/08/2026); demais bairros ficam para a próxima edição.
Eixo 8
| Tipologia | Apartamentos anunciados | Página do site |
|---|---|---|
| 3 quartos | 38 | 3 dormitórios |
| 2 quartos | 28 | 2 dormitórios |
| 1 quarto | 7 | 1 dormitório |
Fonte: hubs apartamento/a-venda/maringa-pr/N-quartos da Imobiliária Ikapuy, coletados em 30/08/2026. As três tipologias somam 73 dos 74 anúncios da base — a diferença de 1 corresponde a unidade fora desses recortes (4 ou mais quartos, ou sem classificação de dormitórios no cadastro). Amostra de uma imobiliária; não é a distribuição de tipologias do mercado de Maringá.
Eixo 4
Coletado: o hub de apartamento · à venda · Maringá · pronto para morar declarava 52 anúncios em 30/08/2026 — de uma base de 74 apartamentos.
Não coletado nesta edição — e por quê: o recorte equivalente para "na planta" não existe como hub de apartamento no site da Ikapuy (a URL testada devolveu a página inicial, não uma busca filtrada). Existe apenas um hub de "na planta" para todos os tipos de imóvel, que declarava 3 imóveis — número não comparável com os 52 de apartamentos prontos, porque o universo é outro. Por isso não publico proporção entre pronto e planta nesta edição: seria um número frágil, e a regra do Radar é publicar menos com rigor a publicar mais com fragilidade.
Na próxima edição, o eixo será reconstruído a partir do cadastro da operação, onde o estágio de cada unidade é campo próprio — e não depende da existência de um hub público específico.
Transparência
Um detalhe honesto sobre a fonte: vários hubs exibem o rótulo "a partir de R$ 0" no cabeçalho, sinal de que o campo de preço mínimo não é confiável para leitura automática. Por isso esta edição não publica preço mínimo, médio nem preço por m² — apenas contagens, que são o dado que a fonte entrega de forma consistente.
Os demais eixos previstos (preço/m² por bairro, condomínio médio, rentabilidade bruta observada, reduções de preço, perfil procurado, mapa de condomínios e de construtoras) seguem com método declarado na seção acima e entram nas próximas edições, conforme atingirem amostra mínima. Enquanto isso, o site já publica as fichas de 15 condomínios e o histórico de valorização das zonas.
Como funciona
O Radar usa quatro origens de dado: (1) o estoque da operação Ikapuy, da qual sou parceiro operacional — incluindo as contagens públicas dos hubs de busca por bairro e faixa de preço; (2) observação de campo minha, registrada com data, em visitas e atendimentos; (3) materiais oficiais de lançamentos (landings das construtoras na operação); e (4) fontes oficiais públicas — IBGE, Prefeitura de Maringá, Sinduscon e Secovi — quando publicarem séries aplicáveis, sempre com crédito. O que o Radar não faz: copiar dados de portais ou concorrentes e apresentar como próprios.
Preço de anúncio costuma ficar acima do preço efetivamente fechado — a experiência de campo documentada neste site aponta distância típica de 5-15%. Toda tabela do Radar dirá qual dos dois está medindo.
Rentabilidade bruta mensal = aluguel mensal ÷ preço × 100. Líquida anual = (aluguel anual − despesas) ÷ (preço + custos de aquisição) × 100. As mesmas fórmulas, com exemplo numerado, já estão publicadas aqui.
Periodicidade trimestral — é o ritmo que uma coleta séria com amostra mínima sustenta numa operação local, sem inflar dado para cumprir calendário. Entre edições, os eixos de série (reduções de preço, oferta) acumulam registros quinzenais internos.
Coleta e leitura de campo: Bruno Marinho (CRECI 50112-F-PR). Revisão editorial antes de cada publicação. Erros identificados após a publicação serão corrigidos com nota de correção visível — mesmo padrão de honestidade do restante deste site.
Para imprensa e parceiros
As tabelas desta edição estão liberadas para republicação por veículos de imprensa, portais, construtoras e entidades do setor, desde que citada a fonte. Não é preciso pedir autorização prévia.
Radar Imobiliário de Maringá, 1ª edição, agosto/2026 — levantamento de Bruno Marinho, CRECI 50112-F-PR. Metodologia completa em corretorbrunomarinho.com.br/radar-imobiliario-maringa.html
Dois pedidos, para o dado não virar erro: (1) publique junto a limitação de que se trata da amostra de uma imobiliária, e não do estoque total de Maringá; (2) não converta estes números em preço médio, tendência ou projeção — esta edição não mede preço e não tem série histórica para sustentar tendência.
Se quiser o material fechado, a planilha da coleta, uma leitura dos números ou uma entrevista sobre o mercado local, é só chamar: (44) 99837-2472 ou contato@corretorbrunomarinho.com.br. Respondo também a críticas de método — o levantamento melhora a cada edição, e a próxima sai em dezembro de 2026.
Bruno Marinho · CRECI 50112-F-PR · Maringá/PR · página publicada em 30/08/2026 · 1ª edição · coleta de 30/08/2026 · próxima edição prevista para dezembro de 2026
Enquanto o Radar não sai