Guia do comprador · CRECI 50112-F-PR
Proposta e sinal na compra do imóvel: o que assinar e o que exigir
A diferença entre arras confirmatórias e penitenciais decide quanto custa desistir — e quase ninguém lê isso antes de transferir o sinal. Conteúdo informativo com ressalva jurídica. Publicado em 30 de agosto de 2026.
Conteúdo informativo, baseado nas regras gerais do Código Civil brasileiro (Lei 10.406/2002, arts. 417 a 420, que tratam das arras). Não substitui advogado. Cada contrato tem cláusulas próprias — leia com apoio jurídico antes de assinar e confirme a redação vigente da lei.
Resposta direta
Proposta é documento, não conversa de WhatsApp
Resposta direta: uma proposta de compra bem feita é escrita, com prazo de validade, e diz exatamente como o preço será pago. Ela não é só um número: é valor + forma de pagamento + condições + prazo de resposta. Proposta verbal não organiza negociação e não protege ninguém.
O sinal (juridicamente, as arras) é o valor pago no ato para confirmar o negócio — e o que acontece com ele se alguém desistir depende do tipo de arras contratado. É a diferença que mais gera briga, e está explicada abaixo.
Diferença importante: esta página trata da proposta e do sinal na compra entre partes. Se o seu caso é entrada parcelada direto com a construtora em lançamento, o conteúdo certo é o guia de sinal e parcelamento com a construtora.
Arras
Confirmatórias × penitenciais: a diferença que custa dinheiro
Arras confirmatórias (a regra geral)
Confirmam o negócio. Pelo Código Civil, se quem pagou o sinal desistir, perde o valor; se quem recebeu desistir, devolve em dobro. E, importante: nas arras confirmatórias a parte prejudicada pode ainda buscar indenização suplementar se o prejuízo for maior, ou exigir a execução do contrato — o sinal funciona como mínimo, não como teto.
Arras penitenciais (quando há direito de arrependimento)
Só existem quando o contrato prevê expressamente direito de arrependimento. Aí o sinal funciona como preço do arrependimento: perde-se o valor (ou devolve-se em dobro) e o assunto se encerra, sem indenização suplementar.
Se o contrato não diz nada sobre arrependimento, o sinal tende a ser tratado como confirmatório — e a exposição de quem desiste pode ir além do valor pago. Antes de transferir qualquer quantia, exija que o documento diga qual é a natureza do sinal e o que acontece em cada cenário de desistência.
Checklist
O que exigir por escrito antes de pagar qualquer valor
- Identificação completa das partes e do imóvel, com o número da matrícula — confira a matrícula antes, como explico no guia de análise da matrícula.
- Preço total e composição do pagamento: sinal, recursos próprios, FGTS e valor a financiar, com datas.
- Natureza do sinal (confirmatório ou penitencial) e consequências da desistência de cada lado.
- Condição suspensiva de financiamento: a cláusula que devolve o sinal se o crédito não for aprovado. Sem ela, reprovação bancária pode significar perda do valor.
- Prazos: validade da proposta, prazo para assinatura do contrato, para entrega de documentos e para a escritura.
- Quem paga o quê: ITBI, escritura, registro e comissão — defina antes, não na mesa do cartório. Estime na calculadora de ITBI.
- Estado de entrega do imóvel e situação de débitos (condomínio, IPTU) na data da posse.
Negociação
Como fazer a proposta e conduzir a contraproposta
Ancore no mercado, não no desejo. Proposta com comparáveis na mão é defensável; proposta "chutando baixo para ver no que dá" costuma queimar a relação e endurecer o vendedor. O método de comparáveis está no guia de avaliação passo a passo.
Preço não é a única moeda. Prazo de desocupação, forma de pagamento, quem arca com custos de transação, móveis planejados que ficam — tudo negocia. Às vezes o vendedor recusa R$ 10 mil de desconto e aceita ceder R$ 10 mil em condições.
Contraproposta é progresso, não rejeição. Quem contrapropõe está negociando. O erro comum é responder no impulso: peça prazo, recalcule e volte com uma posição única e clara.
Tenha um limite definido antes de começar — e inclua nele os custos de transação e a reserva pós-mudança. Estourar o teto "por R$ 15 mil" no calor da negociação é como as contas apertam depois.
Vai fazer uma proposta e quer revisar as condições antes?
Bruno Marinho · CRECI 50112-F-PR · Maringá/PR · página publicada em 30/08/2026
FAQ
Perguntas frequentes — proposta e sinal
O que acontece com o sinal se eu desistir da compra?
Depende do tipo de arras. Nas confirmatórias (regra geral do Código Civil), quem pagou e desiste perde o sinal; quem recebeu e desiste devolve em dobro — e a parte prejudicada ainda pode buscar indenização suplementar ou exigir o cumprimento do contrato. Nas penitenciais, previstas quando há direito de arrependimento no contrato, o sinal funciona como preço do arrependimento e encerra o assunto. Consulte um advogado sobre o seu contrato.
E se o banco não aprovar meu financiamento depois do sinal?
Por isso existe a condição suspensiva de financiamento: uma cláusula que prevê a devolução do sinal caso o crédito não seja aprovado. Sem essa cláusula, a reprovação bancária pode ser tratada como desistência do comprador. É um dos itens que sempre confiro antes de qualquer pagamento.
Qual o valor usual do sinal na compra de um imóvel?
Não há percentual fixo em lei — é negociado entre as partes e varia bastante conforme o negócio. O que importa mais que o percentual é o contrato deixar claro a natureza do sinal, as consequências da desistência de cada lado e a condição suspensiva de financiamento.
Proposta de compra por WhatsApp tem validade?
O que organiza e protege a negociação é uma proposta escrita e completa: partes, imóvel com matrícula, preço, composição do pagamento, prazos e condições. Mensagens soltas geram ruído e disputa sobre o que foi combinado. Sobre efeitos jurídicos do que você já escreveu, consulte um advogado.
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