Riscos de comprar apartamento na planta em Maringá e como reduzir cada um

É o risco que mais assusta e o mais fácil de reduzir, porque depende de um registro público.

A Lei 4.591/1964, art. 32, com a redação da Lei 14.382/2022, determina que o incorporador "somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação" (Lei 4.591/1964). Um empreendimento sem esse registro não deveria estar vendendo unidade nenhuma.

O memorial registrado não é um papel qualquer. Ele reúne o título de propriedade do terreno, certidões negativas, o projeto aprovado pela prefeitura, o cálculo das áreas, o memorial descritivo das especificações e a avaliação do custo global da obra. Está tudo listado no próprio art. 32.

Como conferir, na prática

• Peça o número do registro da incorporação e a matrícula. O art. 35-A, inciso XI, obriga o contrato a trazer esses dados no quadro-resumo.
• Confirme a informação no cartório de registro de imóveis da comarca de Maringá, não apenas no material de vendas.
• Repare no anúncio. A Lei 6.530/1978, art. 20, inciso V, proíbe corretor e imobiliária de "anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis" (Lei 6.530/1978). Um anúncio sem esse número já diz algo.

Patrimônio de afetação: a proteção que tem dois lados

Quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, o terreno, as acessões e os recursos daquele empreendimento ficam separados do restante do patrimônio da incorporadora. Se a empresa entrar em crise, aquele conjunto responde pela obra em que você comprou.

A contrapartida está no art. 67-A, § 5º: nesse regime, a pena convencional em caso de desistência pode ser estabelecida "até o limite de 50% da quantia paga", em vez dos 25% da regra geral. Em troca, a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se, prazo bem melhor do que o da regra comum. Saber em qual dos dois regimes você está muda a conta dos dois lados.

A maquete, o apartamento decorado e as imagens do folder não são o produto. O produto é o memorial descritivo registrado, e ele é o documento menos lido de toda a compra.

Três divergências aparecem com frequência e todas são verificáveis antes da assinatura:

• Área privativa contra área total. O anúncio costuma destacar o número maior. A área que você usa dentro da porta é a privativa. O cálculo das áreas, discriminando global e partes comuns, integra o memorial de incorporação por força do art. 32, alínea "e".
• Acabamento de exposição contra acabamento de contrato. O decorado é peça de venda. Vale o que o memorial descreve, item por item, incluindo a cláusula que autoriza substituição por material de qualidade equivalente.
• Lazer e equipamentos. Verifique o que está descrito como entregue, o que é apenas espaço preparado e o que depende de aprovação futura do condomínio.

O guia de leitura do memorial descritivo percorre esse documento linha a linha. Para a conferência registral do terreno e dos ônus, o guia de análise de matrícula cobre o outro lado.

Depois das chaves: vistoria e garantias

A vistoria de entrega é o momento de registrar divergências por escrito, com fotos e protocolo. Aceitar a unidade sem ressalva enfraquece a cobrança posterior.

Para problemas estruturais, o Código Civil, art. 618, estabelece que nas empreitadas de edifícios "o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo" (Código Civil). O parágrafo único traz um prazo que costuma passar despercebido: o dono da obra decai do direito se não propuser a ação nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. Ou seja, os cinco anos são de responsabilidade, não de espera.

Dois ou três anos é tempo suficiente para a vida mudar. A lei organiza a saída, e conhecer as regras antes evita decisões ruins no susto.

Pelo art. 67-A da Lei 4.591/1964, em caso de distrato ou resolução por inadimplemento do comprador, a restituição das quantias pagas é corrigida pelo índice do contrato e dela são deduzidas, cumulativamente, a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, limitada a 25% da quantia paga, ou até 50% no regime de patrimônio de afetação.

Somam-se, pelo período em que a unidade esteve disponível, os impostos sobre o imóvel, as cotas de condomínio e contribuições a associações de moradores, e o valor de fruição, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.

Os prazos de devolução mudam conforme o regime:

Duas saídas melhores que o distrato

• Comprador substituto. O § 9º afasta a cláusula penal quando quem desiste apresenta alguém que o sub-rogue nos direitos e obrigações, desde que a incorporadora anua e aprove o cadastro e a capacidade financeira do substituto.
• Arrependimento em 7 dias. Contratos firmados em estande de vendas ou fora da sede do incorporador permitem arrependimento no prazo improrrogável de 7 dias, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a corretagem. O exercício precisa ser demonstrado por carta registrada com aviso de recebimento, valendo a data da postagem.

Passados os 7 dias sem arrependimento, o § 12 é claro: vale a irretratabilidade do contrato de incorporação.