Como comprar apartamento na planta: passo a passo.

Em planta, a construtora é mais importante que o apartamento. Você está comprando uma promessa de entregar daqui a três anos — quem entrega importa muito mais do que o que está sendo prometido. O que eu olho:

• Histórico de entregas em Maringá. Quantos empreendimentos entregou nos últimos 10 anos. Atrasou? Quanto tempo? Cumpriu o memorial?
• Saúde financeira. Construtora endividada para com fornecedores trava a obra. Em Maringá, conheço pessoalmente o histórico das principais.
• Padrão de acabamento real. Visito empreendimentos prontos da construtora para ver se o que entregaram bate com o memorial.
• Pós-entrega. Como tratam vícios construtivos no primeiro ano. Algumas resolvem com agilidade. Outras te empurram judicialmente.

Por que eu prefiro construtoras com 15+ anos de Maringá: nas obras de empresa nova, o risco financeiro do empreendimento ainda não foi testado por crise. Em planta, isso pesa.

O contrato padrão das construtoras tem 40 a 60 páginas. A maioria dos compradores assina sem ler — e descobre os detalhes ruins quando precisa deles. As cinco cláusulas que sempre reviso linha a linha:

• Prazo de entrega + tolerância. A lei permite tolerância de até 180 dias além do prazo contratual. O que importa é a multa após esse prazo — peça 0,5% do valor pago por mês de atraso.
• Memorial descritivo. Tudo o que vai estar no apartamento (piso, louça, metais, esquadrias). Anexe ao contrato sem deixar genérico.
• Tabela de preços fixa em papel. Sinal, parcelas, reforços, chaves, índice de correção. Nada por boca.
• Cláusula de rescisão. Se você precisar desistir, quanto perde? A lei limita a retenção em 50% do pago para imóveis em patrimônio de afetação. Confira se o empreendimento está sob esse regime.
• Vícios construtivos. Prazo de 5 anos pela lei. Mas o procedimento de acionamento e o que cobre precisa estar claro.

Em Maringá, recomendo que todo contrato de planta passe por advogado especializado em direito imobiliário antes da assinatura. Custa R$ 500 a R$ 1.500 e te poupa dezenas de milhares de reais em caso de problema.

Quando o "habite-se" sai, você tem em torno de 90 a 120 dias para transferir o saldo devedor para um banco — o repasse. É aqui que a maioria dos compradores entra em pânico, porque não preparou.

O que preciso fazer com o cliente 6 a 12 meses antes da entrega:

• Conferir score de crédito — quem precisa, sobe via comportamento bancário
• Pré-aprovar em 3 bancos para conhecer faixas de taxa
• Organizar saldo de FGTS — vale para entrada e amortização
• Não fazer mudanças bruscas de emprego no semestre da entrega
• Conferir certidões de pendência (Serasa, Procon, processos)

Quem chega na entrega com a pré-aprovação em mãos fecha em 30 dias. Quem chega às cegas leva 4-6 meses — e durante esse tempo paga aluguel + correção do saldo devedor.

Mais detalhes sobre o repasse no guia de financiamento imobiliário em Maringá.

1. Comprar pela tabela do primeiro mês. A parcela inicial é a mais baixa que essa compra vai ter. INCC vai subir. Reforço vai vir. Calcule pelo cenário do mês 24, não pelo mês 1.
2. Não anexar memorial descritivo ao contrato. Memorial genérico é margem para construtora entregar piso porcelanato comum onde o cliente esperava polido brilhante.
3. Não pré-aprovar o repasse com antecedência. Cliente entra na entrega sem crédito aprovado e perde o melhor banco.
4. Pular a vistoria ou fazer rápido. 2 horas de vistoria valem R$ 30 a R$ 80 mil em correções que você não vai precisar pagar.
5. Comprar de construtora desconhecida sem due diligence. Empresa nova com obra agressivamente barata é sinal vermelho. Vale tirar certidão judicial e conferir entrega anterior.