Guia do vendedor · CRECI 50112-F-PR
Ganho de capital na venda de imóvel: o IR, as isenções e o GCAP
A regra geral é 15% sobre o lucro — mas as isenções certas, verificadas antes da escritura, mudam completamente a conta. Baseado nas regras da Receita Federal. Revisado em 30 de agosto de 2026.
Conteúdo informativo baseado nas regras gerais da Receita Federal. Valores, faixas e isenções mudam por lei e cada caso tem particularidades — confirme na legislação vigente (receita.gov.br) e com um contador antes de vender ou declarar. Nada aqui é promessa de economia fiscal.
Resposta direta
A regra geral: 15% sobre o lucro — mas as isenções mudam tudo
Resposta direta: quando você vende um imóvel por mais do que declarou ter pago, a diferença é ganho de capital e paga IR — alíquota de 15% na regra geral (ganhos até R$ 5 milhões; faixas de 17,5% a 22,5% acima disso). O imposto é apurado no programa GCAP da Receita e pago por DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda — não espera a declaração anual.
Só que a maioria das vendas residenciais de valor médio em Maringá acaba isenta ou com imposto fortemente reduzido, porque as isenções e os fatores de redução abaixo se aplicam com frequência. Saber disso ANTES de vender muda decisões — às vezes até a data da escritura.
Isenções
As três isenções que mais aparecem na prática
1. Único imóvel até R$ 440 mil
Venda do único imóvel do contribuinte por até R$ 440 mil, desde que não tenha feito outra alienação de imóvel nos últimos 5 anos: isenção total. Esse teto está em lei há muitos anos e não é corrigido automaticamente — confirme se segue vigente.
2. Venda de residencial + compra de outro residencial em 180 dias
Pela Lei 11.196/2005 (art. 39): quem vende imóvel residencial e usa o produto da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias tem isenção do ganho — proporcional ao valor reaplicado. Pode ser usada uma vez a cada 5 anos. É a isenção clássica de quem está trocando de apartamento — o cronômetro dos 180 dias começa na primeira venda, então o planejamento das duas pontas importa.
3. Imóveis antigos: reduções por data de aquisição
Imóveis adquiridos até 1969 têm redução de 100% do ganho; adquiridos entre 1969 e 1988, redução percentual decrescente conforme o ano. Além disso, os fatores de redução FR1/FR2 da Lei 11.196/2005 (art. 40) diminuem a base tributável conforme o tempo de propriedade desde 1996 — quanto mais antigo o imóvel na sua mão, menor o imposto. O GCAP aplica tudo automaticamente com as datas corretas.
Reformas e benfeitorias com nota fiscal, ITBI pago na compra e corretagem paga na compra podem compor o custo de aquisição declarado — reduzindo o ganho tributável. Guarde notas: sem comprovação, não entra. Confirme o enquadramento com contador.
Passo a passo
Como apurar e pagar sem susto
- 1. Levante o custo de aquisição declarado — o valor do imóvel na sua última declaração de IR, mais benfeitorias comprovadas.
- 2. Verifique as isenções ANTES de assinar — único imóvel até R$ 440 mil? Vai reaplicar em outro residencial em 180 dias? O timing da escritura pode definir o imposto.
- 3. Rode o GCAP (programa da Receita Federal) no mês da venda — ele aplica reduções e gera o DARF.
- 4. Pague o DARF até o último dia útil do mês seguinte — atraso gera multa e juros.
- 5. Importe o GCAP na declaração anual seguinte.
Na venda em si, o ganho de capital conversa com o resto do processo: preço realista (avaliação), documentação (checklist) e, no caso de herança, as regras próprias do imóvel herdado.
Vai vender e quer entender o impacto do IR antes de assinar?
Bruno Marinho · CRECI 50112-F-PR · Maringá/PR · página revisada em 30/08/2026
FAQ
Perguntas frequentes — ganho de capital
Quanto de imposto se paga na venda de um imóvel?
Na regra geral, 15% sobre o ganho de capital (diferença entre valor de venda e custo de aquisição declarado), com faixas de 17,5% a 22,5% para ganhos acima de R$ 5 milhões. Isenções e fatores de redução frequentemente zeram ou reduzem muito o imposto — confirme as regras vigentes na Receita Federal e com contador.
Quem vende um imóvel e compra outro paga IR?
Pela Lei 11.196/2005, a venda de imóvel residencial com aplicação do produto na compra de outro residencial no Brasil em até 180 dias é isenta (proporcional ao valor reaplicado), utilizável uma vez a cada 5 anos. O prazo conta da primeira venda — planeje as duas operações juntas.
Venda do único imóvel paga imposto?
Venda do único imóvel do contribuinte por até R$ 440 mil, sem outra alienação de imóvel nos últimos 5 anos, é isenta de IR sobre o ganho. Acima desse valor ou fora das condições, aplicam-se a regra geral e os fatores de redução por tempo de propriedade.
Quando e como se paga o IR da venda?
Apuração no programa GCAP da Receita Federal no mês da venda e pagamento por DARF até o último dia útil do mês seguinte — não se espera a declaração anual. Depois, o GCAP é importado na declaração do ano seguinte.
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