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Vender um apartamento alugado em Maringá: o que a lei exige de você
O inquilino não trava a venda, mas a Lei do Inquilinato impõe uma obrigação ao vendedor e garante um direito ao locatário. Errar a notificação é o que gera disputa. Este texto percorre cada etapa com o artigo de lei correspondente.
Resposta direta
Pode vender, e o inquilino não impede a venda
Ter um contrato de locação em vigor não trava a venda do apartamento. O que a Lei do Inquilinato faz é impor uma obrigação ao vendedor e garantir um direito ao inquilino, além de definir o que acontece com o contrato depois que o imóvel muda de dono.
Em três linhas:
- Antes de vender a terceiro, você precisa oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições. É o direito de preferência.
- Ele tem 30 dias para aceitar de maneira inequívoca. Passado o prazo sem aceitação, o direito caduca e você vende livremente.
- Depois da venda, o comprador pode denunciar a locação, dando 90 dias para desocupação, com uma exceção importante que depende de o contrato estar averbado na matrícula.
O erro que gera processo não é vender com inquilino. É vender sem notificar, ou notificar de um jeito que não prova nada. Este texto detalha cada etapa com o artigo de lei correspondente, para você conferir. Questões litigiosas devem ser avaliadas por advogado.
Obrigação do vendedor
A notificação, e o que ela precisa conter
O art. 27 da Lei 8.245/1991 estabelece que, "no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca" (Lei do Inquilinato).
O parágrafo único do mesmo artigo define o conteúdo mínimo. A comunicação deve conter todas as condições do negócio e, em especial:
- o preço;
- a forma de pagamento;
- a existência de ônus reais sobre o imóvel;
- o local e o horário em que a documentação pode ser examinada.
A lei aceita "outro meio de ciência inequívoca", o que inclui formas mais simples que a notificação de cartório. Mas o ônus de provar que o inquilino foi informado, e informado com todas as condições, é de quem vendeu. Mensagem sem confirmação de leitura, recado verbal ou conversa por telefone tendem a não sustentar essa prova. Vale usar um meio que gere comprovante.
Uma notificação incompleta é, na prática, o mesmo que nenhuma notificação: se o preço enviado ao inquilino foi um e o negócio fechado com terceiro saiu por outro, a igualdade de condições exigida pelo art. 27 não foi respeitada.
Prazos
Trinta dias, e o que acontece depois
Pelo art. 28, o direito de preferência caduca se o inquilino não manifestar, de maneira inequívoca, aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. Aceitação parcial ou contraproposta não preservam o direito.
Há um contrapeso do outro lado. Pelo art. 29, se o inquilino aceitar e o locador desistir depois, o locador responde pelos prejuízos causados, inclusive lucros cessantes. A preferência não é um gesto de cortesia que se possa retirar.
Se você vender sem notificar
O art. 33 separa dois cenários, e a diferença entre eles está em um ato de cartório que quase ninguém lembra de fazer:
- Contrato de locação averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da venda: o inquilino preterido pode depositar o preço e as demais despesas da transferência e haver o imóvel para si, se requerer no prazo de seis meses contados do registro do ato no cartório de imóveis.
- Contrato não averbado: resta ao inquilino reclamar perdas e danos do alienante.
Ou seja, a averbação do contrato de locação muda radicalmente o risco da operação. O parágrafo único do art. 33 esclarece que a averbação se faz à vista de qualquer via do contrato, desde que subscrito também por duas testemunhas. Antes de colocar o imóvel à venda, consulte a matrícula atualizada para saber se essa averbação existe. O guia de análise de matrícula mostra onde ela aparece no documento.
Do lado do comprador
O contrato de locação continua ou termina?
Esta é a pergunta que mais derruba negócio, e a resposta está no art. 8º.
A regra: "se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação". A exceção: isso não vale "se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel".
São três condições cumulativas para o contrato sobreviver à venda: prazo determinado, cláusula de vigência e averbação na matrícula. Faltando qualquer uma, o comprador pode denunciar.
E há um prazo para ele fazer isso. Pelo § 2º, "a denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação". Comprador que deixa passar três meses sem se manifestar herda o inquilino.
| Situação do contrato | O comprador pode denunciar? | Prazo do inquilino |
|---|---|---|
| Prazo indeterminado | Sim | 90 dias para desocupar |
| Prazo determinado, sem cláusula de vigência | Sim | 90 dias para desocupar |
| Prazo determinado, com cláusula de vigência não averbada | Sim | 90 dias para desocupar |
| Prazo determinado, com cláusula de vigência averbada na matrícula | Não | Contrato segue até o fim do prazo |
Sistematização a partir do art. 8º da Lei 8.245/1991. Situações de sublocação, contratos de longo prazo e garantias específicas podem alterar a leitura e pedem análise jurídica.
Exceções
Quando a preferência não se aplica
Nem toda transferência aciona o direito do inquilino. Pelo art. 32, a preferência não alcança "os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação".
O parágrafo único acrescenta que, nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, também ficam de fora a constituição da propriedade fiduciária e a perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive leilão extrajudicial.
Se você pensa em permutar o imóvel em vez de vendê-lo, portanto, a regra da preferência não incide. Isso não dispensa cuidado com o contrato de locação em vigor, que continua valendo para quem receber o bem.
Outras situações previstas em lei
- Imóvel sublocado por inteiro (art. 30): a preferência cabe ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.
- Vários pretendentes (art. 30, parágrafo único): prefere o locatário mais antigo e, se da mesma data, o mais idoso.
- Venda de mais de uma unidade (art. 31): a preferência incide sobre a totalidade dos bens alienados, não sobre uma unidade isolada.
- Condomínio no imóvel (art. 34): a preferência do condômino tem prioridade sobre a do locatário.
Na prática
O que muda na venda em si
Cumprida a parte legal, sobram os efeitos operacionais, que são reais e merecem planejamento.
- Visitas dependem do inquilino. O acesso precisa ser combinado, e um inquilino descontente com a venda é um obstáculo silencioso. Alinhar cedo, com transparência sobre prazos, costuma funcionar melhor do que avisar no fim.
- O perfil do comprador muda. Imóvel alugado com contrato vigente interessa mais a investidor, que já entra com renda, do que a quem quer morar em 60 dias. Isso estreita o público e pode alongar o prazo de venda. O guia sobre tempo de venda trata do que acelera e do que trava.
- A renda existente é argumento comercial. Para o investidor, um contrato em dia com bom histórico de pagamento é valor, não estorvo. Tenha os comprovantes organizados.
- Estado de conservação. Imóvel ocupado raramente está em condição de apresentação, e isso pesa no preço. O guia de preparação mostra o que compensa ajustar.
- Financiamento do comprador. A avaliação do banco acontece com o imóvel ocupado, e a instituição pode ter exigências quanto à desocupação antes da liberação dos recursos. Confirme isso no começo, não no fim.
Checklist
A sequência na ordem certa
- Puxe a matrícula atualizada e verifique se o contrato de locação está averbado e se há cláusula de vigência.
- Releia o contrato de locação: prazo, data de término, garantias e cláusulas sobre alienação.
- Defina preço e condições, porque a notificação precisa conter as condições reais do negócio. Comece pela avaliação do imóvel.
- Notifique o inquilino por meio que gere comprovante, com preço, forma de pagamento, ônus reais e onde examinar a documentação.
- Aguarde os 30 dias do art. 28 e registre o resultado, seja aceitação, recusa ou silêncio.
- Reúna a documentação de venda enquanto o prazo corre.
- Feche com terceiro nas mesmas condições que foram oferecidas ao inquilino.
- Informe o comprador sobre o contrato vigente e sobre o prazo de 90 dias do art. 8º, por escrito.
Se a decisão de conduzir sozinho ou com apoio ainda está em aberto, o artigo sobre vender com ou sem corretor compara os dois caminhos por critério.
Perguntas frequentes
FAQ — Venda de imóvel alugado
Posso vender meu apartamento com o inquilino morando nele?
Sim. A locação vigente não impede a venda. O vendedor precisa oferecer o imóvel ao inquilino em igualdade de condições com terceiros, por notificação com todas as condições do negócio, e aguardar o prazo legal de manifestação.
Quantos dias o inquilino tem para exercer a preferência?
Trinta dias, conforme o art. 28 da Lei 8.245/1991. O direito caduca se ele não manifestar de maneira inequívoca a aceitação integral à proposta nesse prazo. Contraproposta não preserva o direito.
O que acontece se eu vender sem avisar o inquilino?
Se o contrato de locação estiver averbado na matrícula há pelo menos 30 dias antes da alienação, o inquilino preterido pode depositar o preço e as despesas da transferência e requerer o imóvel para si em até seis meses do registro. Se não estiver averbado, cabe reclamar perdas e danos do vendedor.
O comprador é obrigado a manter o contrato de locação?
Só se a locação for por prazo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e essa cláusula estiver averbada na matrícula. Fora disso, o comprador pode denunciar o contrato concedendo 90 dias para desocupação.
Até quando o comprador pode pedir a desocupação?
A denúncia deve ser exercida no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso. Depois disso, presume-se a concordância com a manutenção da locação, conforme o § 2º do art. 8º.
A preferência vale se eu permutar em vez de vender?
Não. O art. 32 exclui da preferência os casos de permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão, incorporação, perda da propriedade e venda por decisão judicial, entre outras hipóteses.
Vai vender um imóvel com inquilino?
Começo pela matrícula e pelo contrato de locação, para você saber o que precisa notificar e em que prazo, antes de anunciar.
Falar com o BrunoBruno Marinho · CRECI 50112-F-PR · (44) 99837-2472
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Sobre o autor
Bruno Marinho
Corretor de imóveis em Maringá/PR, CRECI 50112-F-PR. 3 anos de atuação consultiva no mercado imobiliário local, com foco em apartamentos médio e alto padrão, lançamentos e curadoria por perfil. Parceiro operacional da Imobiliária Ikapuy.
Atende dezenas de famílias por ano em Maringá com atendimento sem pressão, opinião técnica honesta e acompanhamento até a entrega das chaves.
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